LES PRIVILEGES MOBILIERS ET IMMOBILIERS

1-LES PRIVILEGES MOBILIERS

Les privilèges sont des sûretés légales qui confèrent à un créancier en raison de la nature de sa créance, un  droit d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires.

Il en existe deux catégories : les privilèges généraux et les privilèges spéciaux.

Les privilèges généraux mobiliers sont ceux qui sont attachés à des créances présentant un caractère d’ intérêt public ou que la loi estime devoir protéger. La liste de ces privilèges est donnée à l’article 2101 du code civil.

Il s’agit entre autres des frais de justice, des salaires (en cas de redressement ou de liquidation judiciaires, les salaires bénéficient d’un super privilège primant tous les autres), URSSAF, Trésor Public, etc. ...

Les privilèges spéciaux mobiliers sont ceux qui  ne portent que sur  certains meubles.

Il s’agit en premier lieu du privilège du bailleur d’immeuble sur les meubles garnissant les lieux loués. Pour les baux urbains, ce privilège porte sur les meubles qui garnissent le logement et il garantit le paiement des loyers, des réparations et de manière, générale tout ce qui concerne l’exécution du bail. Le bailleur a le droit s’il n’est pas payé de saisir les meubles, de les faire vendre et de se faire payer de préférence sur le prix.

Il existe d’autres privilèges de cette nature: par exemple, le privilège du syndicat de copropriété au titre des charges de copropriété qui porte sur les meubles garnissant l’appartement des copropriétaires débiteurs, le  privilège du vendeur de meubles, etc. Les privilèges spéciaux priment les privilèges généraux sauf exceptions. Les privilèges mobiliers n’ont pas à être publiés.

 2-PRIVILEGES IMMOBILIERS

Leço privilèges mobiliers, ils sont de deux types: les privilèges généraux et les privilèges spéciaux.

Les privilèges généraux ( article 2104 du Code civil ) donnent un  droit de préférence sur tous les biens (d’abord les meubles puis les immeubles) du débiteur même s’ils sont hypothéqués. Il n’y a de droit de suite que si ces privilèges sont publiés (rare).

Ils garantissent le paiement des frais de justice, des  salaires et des trois dernières années de  droits d’auteur.

Les privilèges spéciaux ( article 2103 du Code civil ) portent sur certains immeubles déterminés. A condition d’être publiés, ils procurent un  droit de suite et de préférence, primant même les hypothèques.

* Le privilège du vendeur d’immeuble pour le paiement du prix :

Ce privilège porte sur l’ immeuble vendu et s’étend aux éventuelles  constructions et améliorations. Il garantit le paiement du prix et des accessoires du prix lorsqu’ils ne sont pas payés comptant.

Dans ce cas, le vendeur se trouve être nécessairement le premier des créanciers du débiteur puisque son privilège va prendre date dès la vente et avec elle.

* Le privilège du prêteur de deniers pour l’acquisition de l’immeuble :

Ce privilège porte sur l’ immeuble vendu et aux  constructions qui s’y incorporent par accession, il garantit le remboursement du prêt qui finance l’acquisition de l’immeuble.

Le plus souvent, le prêteur de deniers sera une banque ou un organisme de crédit Et même si la loi ne le pas, le prêteur prendrait la précaution de constituer une hypothèque conventionnelle.

Ce privilège peut dégénérer en simple hypothèque, sans rang privilégié, s’il n’est pas inscrit dans les deux mois de la vente. Il est souvent accompagné d’une hypothèque conventionnelle.

* Le privilège des architectes et des entrepreneurs

Ce privilège est rarement utilisé notamment en raison de la lourdeur des formalités qu’il requiert. Il présente pourtant l’intérêt de primer les créanciers antérieurement inscrits. Les professionnels concernés utilisent d’autres mécanismes d’avances, d’acomptes et de garanties de paiement. La loi du 10 juin 1994 a d’ailleurs introduit dans le Code civil un nouvel article 1799-1 qui aménage une garantie de paiement des entrepreneurs.

* Le privilège du syndicat de copropriété

La loi no94-624 du 21 juillet 1994 a institué au profit du syndicat des copropriétaires un privilège immobilier spécial qui garantit les charges de copropriété et les  travaux d’amélioration, de transformation et d’addition relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues à la date de vente du lot dans les conditions suivantes :

• Pour les créances de l’année en cours et des deux dernières années échues, le syndicat sera préféré au vendeur et aux prêteurs de deniers qui lui est subrogé ;

• pour celles des deux années précédentes, le syndicat viendra en concurrence avec ces derniers.

En conclusion, nous pouvons noter qu’il est très difficile d’établir un ordre de paiement des créanciers dans le cas d’une défaillance du débiteur. En effet, cela dépend des types des créances privilégiées qui se présentent. Nous pouvons cependant donner un exemple de l’ordre de paiement en cas de redressement judiciaire.